Adwokat Rzeszów – Obsługa Prawna Wspólnot Mieszkaniowych

Kancelaria Adwokacko-Radcowska Dorota i Wojciech Pieróg zapewnia kompleksowe wsparcie prawne
wspólnot mieszkaniowych na terenie Rzeszowa i województwa podkarpackiego oraz
Warszawy i województwa mazowieckiego.

Dysponujemy wieloletnim doświadczeniem we współpracy zarówno z zarządami wspólnot, jak i zarządcami nieruchomości
oraz właścicielami lokali. Nasz zespół adwokatów i radców prawnych specjalizujących się w obsłudze wspólnot mieszkaniowych
gwarantuje indywidualne podejście, pełne zaangażowanie oraz profesjonalną reprezentację we wszystkich sprawach
związanych z szeroko pojętym zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Wspólnoty mieszkaniowe na co dzień stają przed wieloma wyzwaniami: od ustalania zakresu czynności zarządu
i egzekwowania uchwał, poprzez zarządzanie funduszem remontowym, aż po rozwiązywanie sporów z właścicielami
lokali czy podmiotami zewnętrznymi. Każda z tych kwestii niesie określone obowiązki prawne i potencjalne
ryzyka finansowe. By uniknąć problemów i kosztownych konfliktów, warto zadbać o profesjonalną obsługę prawną.

Nasza Kancelaria zapewnia kompleksową pomoc dla wspólnot mieszkaniowych, dzięki czemu zarząd i właściciele
mogą skupić się na efektywnym zarządzaniu nieruchomością – bez obaw o skutki błędnych decyzji.

Zakres Usług – Obsługa Prawna Wspólnot Mieszkaniowych

Poniżej przedstawiamy główne obszary związane z obsługą prawną wspólnot mieszkaniowych, w których świadczymy usługi.
Każde zagadnienie może obejmować dodatkowe, bardziej szczegółowe kwestie – dlatego zawsze rekomendujemy
bezpośredni kontakt z naszą kancelarią w celu uzyskania pełnej analizy.

1. Zarządzanie Nieruchomością Wspólną

Ustalenie czynności zarządu

• Rozróżniamy czynności zwykłego zarządu i przekraczające jego zakres, co pozwala uniknąć konfliktów np. w kwestii ważności uchwał.
• Pomagamy w ustaleniu wynagrodzenia zarządu i zarządcy, weryfikujemy obowiązki podatkowe.

Umowy z podmiotami zewnętrznymi

• Doradzamy w zakresie zawierania i realizacji umów (konserwacja, sprzątanie, ochrona), dbając o zabezpieczenie interesu wspólnoty.
• Przygotowujemy lub opiniujemy umowy, aby zmniejszyć ryzyko sporów na tle jakości świadczonych usług.

Jak pomagamy?

• Przeprowadzamy audyt dokumentacji zarządu – sprawdzamy zgodność umów i uchwał z prawem oraz interesem właścicieli lokali.
• Sporządzamy, opiniujemy i negocjujemy umowy z firmami zewnętrznymi, zapewniając klarowność zobowiązań.
• Reprezentujemy zarząd wspólnoty w razie sporu z właścicielami lokali, zarządcami czy kontrahentami (np. firmami sprzątającymi).

2. Uchwały Wspólnoty i Zebrania Właścicieli

Przygotowanie zebrań i uchwał

• Wspieramy w zwoływaniu zebrań, tworzeniu porządku obrad i protokołów.
• Pomagamy w rozróżnieniu uchwał wymagających większości ustawowej oraz tych, które wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

Zaskarżanie uchwał

• Reprezentujemy właścicieli lub zarząd w sprawach sądowych o uchylenie bądź stwierdzenie nieważności uchwał.
• Doradzamy w procedurze indywidualnego zbierania głosów i w ocenie jej poprawności.

Jak pomagamy?

• Weryfikujemy zgodność podjętych uchwał z ustawą o własności lokali oraz innymi przepisami (w tym Kodeksem cywilnym).
• Sporządzamy projekty uchwał (np. w sprawie remontu, funduszu inwestycyjnego, zmiany zarządu), aby były trudniejsze do podważenia w sądzie.
• Prowadzimy ewentualne postępowania sądowe, reprezentując klientów jako stronę inicjującą lub broniącą ważności uchwały.

3. Finanse Wspólnoty i Fundusze Remontowe

Fundusz remontowy

• Pomagamy w ustalaniu wysokości i przeznaczenia środków, przygotowujemy uchwały o jednorazowych dopłatach.
• Analizujemy zasady rozliczania poszczególnych inwestycji (ocieplenie budynku, wymiana kotłowni, itp.).

Windykacja należności

• Dochodzimy opłat od właścicieli lokali, którzy zalegają z czynszem lub innymi świadczeniami.
• Współpracujemy z komornikami w celu skutecznej egzekucji, a także negocjujemy ugody z dłużnikami.

Jak pomagamy?

• Analizujemy podstawy prawne podejmowanych decyzji finansowych (uchwały, regulaminy).
• Negocjujemy umowy kredytowe w przypadku większych inwestycji wspólnoty.
• Reprezentujemy wspólnotę w sądzie, opracowując pozwy o zapłatę i odpowiadając na ewentualne zarzuty dłużników.

4. Reprezentacja w Sporach Sądowych i Administracyjnych

Spory z deweloperem

• Dochodzenie roszczeń z tytułu wad fizycznych budynku, nienależytego wykonania robót czy nieprzekazania dokumentacji technicznej.
• Egzekwowanie zobowiązań gwarancyjnych i rękojmi.

Bezumowne korzystanie z części wspólnych

• Roszczenia związane z samowolnym zajęciem strychów, korytarzy, ogródków.
• Dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i odszkodowania za uszkodzenia mienia wspólnego.

Jak pomagamy?

• Kompleksowa obsługa sporów – od analizy stanu faktycznego i prawnego, przez mediacje, aż po reprezentację przed sądem.
• Współpraca z biegłymi (np. budowlanymi) w celu ustalenia faktycznego zakresu wad i wysokości kosztów naprawy.
• Wsparcie w egzekucji – w przypadku prawomocnego wyroku pomagamy w jego wykonaniu (eksmisja, zajęcie majątku dłużnika).

5. Umowy i Regulaminy w Życiu Wspólnoty

Najem i dzierżawa

• Przygotowujemy umowy obejmujące wynajem pomieszczeń wspólnych (np. reklama na elewacji, przystosowanie strychu) oraz doradzamy przy ustalaniu czynszów.
• Ustalamy klauzule zabezpieczające interes wspólnoty (kaucja, kary umowne).

Regulaminy porządku domowego

• Opracowujemy dokumenty regulujące zasady parkowania, porządek na klatce schodowej, korzystanie z placu zabaw.
• Dbamy o to, aby regulaminy nie naruszały prywatności właścicieli i były zgodne z RODO.

Jak pomagamy?

• Sporządzamy i opiniujemy projekty umów, tak by były klarowne w razie ewentualnego sporu (okres wypowiedzenia, odpowiedzialność za szkody, itp.).
• Wprowadzamy skuteczne regulaminy, dostosowane do potrzeb danej wspólnoty i obowiązujących przepisów (m.in. ustawy o własności lokali).
• Reprezentujemy wspólnotę w negocjacjach z najemcami czy dzierżawcami oraz w sporach związanych z przestrzeganiem regulaminów.

Najważniejsze Informacje i Wskazówki dla Wspólnot Mieszkaniowych

1. Budowa na cudzym gruncie
   – W kontekście wspólnot zdarza się, że część inwestycji (np. rozbudowa) wchodzi na cudzy grunt (gminny czy prywatny).
   Należy wówczas uregulować służebność lub dokonać wykupu.
   – Gdy właściciel lokalu dokonuje samowolnej rozbudowy części wspólnej, wspólnota może żądać przywrócenia stanu poprzedniego bądź odszkodowania.
2. Hipoteka i zabezpieczenia
   – Jeśli wspólnota zaciąga kredyt na remont, bank może żądać hipoteki na części wspólnej lub roszczenia do udziałów właścicieli.
   – Każda zmiana hipoteki wymaga zgody współwłaścicieli oraz wpisu w księdze wieczystej.
3. Ochrona własności i posiadania
   – Wspólnota może dochodzić roszczeń windykacyjnych (zwrotu części wspólnych) i negatoryjnych (zaprzestania naruszeń)
   w przypadku bezprawnych ingerencji.
   – Ochrona posesoryjna dotyczy również zarządu wspólnoty w razie naruszenia spokojnego korzystania z nieruchomości wspólnej.
4. Zasiedzenie
   – Zasiedzenie może dotyczyć pomieszczeń wspólnych (np. strychów, korytarzy). Ktoś może podnosić zarzut zasiedzenia po 20/30 latach
   (w dobrej/złej wierze).
   – Wspólnota powinna kontrolować, czy nikt nie użytkuje części wspólnej z zamiarem traktowania jej jak własnej.
5. Gospodarka nieruchomościami (Skarbu Państwa, JST)
   – Jeśli budynek wspólnoty leży na gruncie gminnym lub Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), pewne działania
   (sprzedaż lokali, przebudowy) mogą wymagać dodatkowych zgód administracyjnych.
   – Wspólnota może uczestniczyć w przetargach na nabycie terenu przyległego, np. w celu powiększenia parkingu.

Dlaczego Warto Skorzystać z Naszej Pomocy?

1. Wieloletnie doświadczenie – specjalizujemy się w sprawach wspólnot mieszkaniowych, nawet tych nietypowych (roszczenia deweloperskie, spory z gminą).
2. Kompleksowość usług – doradzamy w organizacji zebrań, sporach sądowych i windykacji należności.
3. Elastyczność działania w Rzeszowie i Warszawie – obsługujemy wspólnoty z Podkarpacia i Mazowsza, prowadzimy też konsultacje online.
4. Indywidualne podejście – każdą wspólnotę traktujemy odrębnie, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i potrzeby mieszkańców.
5. Aktualna wiedza – śledzimy zmiany przepisów i orzecznictwo, proponując najkorzystniejsze rozwiązania.

Jak Wygląda Współpraca z Naszą Kancelarią?

1. Konsultacja i analiza
   – Oceniamy stan prawny wspólnoty (uchwały, umowy, regulaminy), dokumentację nieruchomości (księgi wieczyste, akty notarialne).
   – Sprawdzamy, czy występują kwestie takie jak bezumowne zajęcie części wspólnej, spory graniczne czy nieprawidłowości w wyborze zarządu.
2. Opracowanie strategii
   – Omawiamy z zarządem lub zainteresowanymi właścicielami możliwe ścieżki działania (negocjacje, uchwały, pozwy sądowe).
   – Ustalamy, czy potrzebne są dodatkowe opinie biegłych (budowlanych, geodetów) bądź wnioski do organów administracji.
3. Negocjacje i tworzenie uchwał/umów
   – Przygotowujemy projekty uchwał o finansowaniu remontów, regulaminów wewnętrznych, porozumień z firmami zewnętrznymi.
   – Negocjujemy stawki, zadatki, terminy płatności czy warunki współpracy z usługodawcami.
4. Reprezentacja w postępowaniach
   – Prowadzimy sprawy o uchylenie uchwał, windykację należności, odszkodowania za wady budynku i nieprawidłowe zarządzanie.
   – Uczestniczymy w posiedzeniach sądów cywilnych, administracyjnych oraz w mediacjach.
5. Kontrola realizacji
   – Nadzorujemy wykonanie przyjętych uchwał, inwestycji i zobowiązań finansowych (np. spłaty kredytów, dopłaty do funduszu remontowego).
   – W razie potrzeby uczestniczymy w egzekucjach przeciwko dłużnikom, aby wspólnota odzyskała należne środki.

Najczęściej Zadawane Pytania (FAQ)

1. Czy do ważności uchwały wspólnoty zawsze konieczne jest zebranie?
   Nie. Możliwe jest tzw. indywidualne zbieranie głosów, ale musi być przeprowadzone zgodnie z procedurą,
   aby uniknąć unieważnienia uchwały.
2. Czy można zaciągnąć kredyt na remont bez zgody wszystkich właścicieli lokali?
   Najczęściej wystarczy uchwała większości właścicieli (liczonej udziałami), o ile przepisy ustawowe
   lub umowa o sposobie zarządu nie stanowią inaczej.
3. Kto odpowiada za wady budynku wzniesionego przez dewelopera?
   Zazwyczaj deweloper, ale należy przestrzegać terminów rękojmi i gwarancji.
   Wspólnota może dochodzić napraw i odszkodowania za wady części wspólnych.
4. Czy zarząd wspólnoty może wynająć pomieszczenie wspólne bez uchwały właścicieli?
   Jeśli wynajem przekracza czynności zwykłego zarządu (dłuższy okres, duża powierzchnia, istotne znaczenie finansowe),
   wymaga uchwały wspólnoty.
5. Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
   Właściciel lokalu ma 6 tygodni od podjęcia uchwały (lub uzyskania o niej wiadomości) na złożenie pozwu
   o jej uchylenie lub stwierdzenie nieważności.
6. Czy wspólnota może domagać się odszkodowania za nielegalne zajęcie korytarza czy piwnicy?
   Tak, należy wykazać, że dana osoba korzysta z części wspólnej bez podstawy prawnej, i żądać wynagrodzenia
   za bezumowne korzystanie.
7. W jaki sposób ustalane są koszty obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych?
   Zależą od skali i złożoności sprawy oraz potrzeb wspólnoty. Oferujemy abonament miesięczny (ryczałt) lub
   stawki godzinowe – właściciele lokali mogą wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.
8. Czy możliwe jest jednorazowe zlecenie pomocy prawnej, np. przy sporządzeniu konkretnej uchwały?
   Tak. Oferujemy zarówno stałą obsługę, jak i pojedyncze zlecenia (sporządzenie opinii, uchwały, negocjacje,
   reprezentacja w konkretnej sprawie sądowej).

Masz Pytania lub Potrzebujesz Pomocy w Sprawie Wspólnoty Mieszkaniowej?

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Adwokacko-Radcowską Dorota i Wojciech Pieróg.
W naszych biurach w Rzeszowie i Warszawie oferujemy profesjonalne wsparcie – od wstępnej analizy uchwał i umów,
przez reprezentację w sądzie, aż po negocjacje i wdrożenie rozwiązań zapewniających płynne działanie wspólnoty.

Chcesz Być na Bieżąco z Przepisami Dotyczącymi Wspólnot Mieszkaniowych?

Odwiedź nasz blog, gdzie publikujemy artykuły i analizy dotyczące najnowszego orzecznictwa i praktyki zarządzania nieruchomościami.
Znajdziesz tam informacje m.in. o funduszach remontowych, windykacji długów czy obowiązkach zarządu,
co pozwoli Ci podejmować decyzje w oparciu o rzetelną wiedzę prawną.