Niewłaściwy metraż, a co za tym idzie kwestia powierzchni użytkowej i praw konsumenta nabrała jeszcze większego znaczenia po ostatnich zmianach w prawie. Nowelizacje ustawy deweloperskiej, w tym wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wzmocniły ochronę nabywców. Równocześnie część inwestycji wciąż opiera się na przepisach i normach z lat ubiegłych, na przykład na Rozporządzeniu z 2012 r. oraz Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997. Warto więc wiedzieć, które regulacje rzeczywiście mają zastosowanie do danej nieruchomości, aby nie zapłacić za metry „widniejące jedynie na papierze”.
Spis treści
- Dlaczego kwestia powierzchni użytkowej i praw konsumenta jest jeszcze ważniejsza po zmianach w ustawie deweloperskiej?
- Kluczowe przepisy: nowy Fundusz Gwarancyjny a obowiązujące normy
- Przykład z praktyki: zawyżony metraż i reakcja sądu
- Pomoc prawna – kiedy warto poprosić o wsparcie?
1. Dlaczego kwestia powierzchni użytkowej i praw konsumenta jest jeszcze ważniejsza po zmianach w ustawie deweloperskiej?
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) była wielokrotnie nowelizowana. Jedną z istotnych zmian jest powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), wprowadzonego ustawą z 20 maja 2021 r. Celem DFG jest zwiększenie bezpieczeństwa finansowego osób kupujących lokale i domy od deweloperów.
Co to oznacza w praktyce? Kupujący może liczyć na dodatkowe zabezpieczenie, jeśli deweloper nie wywiąże się ze swoich obowiązków. Jednak nawet najbardziej rozbudowane gwarancje finansowe nie chronią w pełni przed zbyt wysoką ceną, jeśli sam metraż lokalu został zawyżony. Dlatego tak ważne jest, by sprawdzić, jak sprzedawca oblicza powierzchnię użytkową.
Wielu nabywców nadal nie wie, że definicja „powierzchni użytkowej” musi być zgodna z aktualnymi przepisami oraz odpowiednią wersją Polskiej Normy. Jeżeli deweloper wlicza do metrażu np. grube ściany działowe, konsument może realnie przepłacać za kupowany lokal.
2. Niewłaściwy metraż, kluczowe przepisy: nowy Fundusz Gwarancyjny a obowiązujące normy
Ustawa deweloperska po nowelizacjach
- Wzmocniono ochronę konsumentów poprzez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
- Wciąż obowiązuje ogólna zasada: deweloper musi rzetelnie przedstawić dane o nieruchomości, w tym faktyczną powierzchnię użytkową.
Polska Norma PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12
- Często w dokumentach projektowych sprzed kilku lat znajdziemy odniesienia do PN-ISO 9836:1997.
- Aktualnie obowiązująca wersja to PN-ISO 9836:2015-12, która lepiej precyzuje pewne definicje i zasady pomiaru.
- Deweloperzy mogą stosować poprzednią wersję normy, jeśli rozpoczęcie inwestycji czy przygotowanie dokumentacji nastąpiło w okresie obowiązywania starszych regulacji.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. vs. Rozporządzenie z 25 kwietnia 2012 r.
- Nowe rozporządzenie z 2020 r. zastąpiło w znacznej części przepisy z 2012 r. dotyczące projektu budowlanego.
- Jeśli dana inwestycja rozpoczęła się i uzyskała pozwolenie na budowę przed wejściem w życie nowych regulacji, nadal można spotkać się z powoływaniem się na starsze przepisy.
3. Niewłaściwy metraż przykład z praktyki adwokata: zawyżony metraż i reakcja sądu
W jednej z prowadzonych przez Kancelarie spraw, mimo wejścia w życie nowych przepisów, deweloper nadal odwoływał się do metody wyliczania powierzchni, która zdaniem nabywców zawyżała metraż. Argumentował, że ściany działowe stanowią element „łatwy do demontażu”, więc należy je wliczać do użytkowej części lokalu.
Sąd uznał, że w świetle Polskiej Normy (choćby w wersji z 2015 r.) i z uwagi na przepisy chroniące konsumenta, takie działanie może prowadzić do rażącego pokrzywdzenia kupujących. Klientom przyznano zatem zwrot nadpłaconej części ceny.
Wniosek? Nawet po zmianach w ustawie deweloperskiej warto zweryfikować, czy deweloper uczciwie obliczył metraż. Nierzadko różnica kilku metrów przekłada się na kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych.
4. Pomoc prawna – kiedy warto poprosić o wsparcie adwokata lub radce prawnego?
Jeżeli nabywca podejrzewa, że powierzchnia użytkowa została zawyżona, powinien jak najszybciej skonsultować się z pełnomocnikiem. Prawnik:
- przeanalizuje zapisy umowy pod kątem klauzul abuzywnych,
- sprawdzi, który akt prawny i która wersja normy faktycznie obowiązuje,
- pomoże w ustaleniu, czy deweloper stosuje aktualne zasady wynikające z nowelizacji ustawy,
- w razie potrzeby przygotuje strategię negocjacji lub proces sądowy.
W obliczu ostatnich zmian w prawie, kwestia powierzchni użytkowej i praw konsumenta wymaga jeszcze skrupulatniejszej weryfikacji, aby nabywca nie został obciążony kosztami „dodatkowych” metrów.
Zobacz też:
- Kancelaria Rzeszów
- Profesjonalna pomoc prawna w Rzeszowie
- Poznaj nasz zespół ekspertów adwokatów i radców prawnych
- Walcz o Swoje – Powierzchnia Mieszkania i Różnice w Metrażu
- Rękojmia za wady lokalu – dochodzenie roszczeń
- Gdy tynki odpadają-porady prawne adwokat Rzeszów
